בעלי דירות ששוקלים פינוי בינוי בבניין שלהם, בין אם ביוזמתם ובין אם ביוזמת יזם שפונה אליהם, חייבים לוודא מספר דברים חשובים ולנהל הליך סדור כדי לשמור על הזכויות שלהם ולהגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה מדריך לא מחייב לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם, ובו התהליך מחולק למספר שלבים.
א. בחירת נציגות הדיירים חברה מנהלת ועורך דין מייצג.
לפני חתימה על הסכם מחייב, מומלץ לדיירים להתארגן ולקיים אסיפת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. לאחר מינוי חברה מנהלת מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם. מומלץ שעורך הדין הנבחר לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.
ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני מהרשות.
מומלץ לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא במחלקת תכנון ובמנהלות להתחדשות עירונית בעירייה.
לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור/מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב כדי לסייע בקידום הפרויקט (בדרך כלל לכ-18 חודשים).
לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר. כן מומלץ לציין בו במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות.
לפני בחירת היזם מומלץ לבצע מכרז יזמים שבוא כל יזם יעביר את הצעתו לפרויקט, על מנת לייצר תחרות בין היזמים, מקסום של התמורה לבעלי הדירות. בכדי שבעלי זכויות יוכלו לבחור את היזם עם ההצעה הראוייה ביותר.
בכל מקרה, מומלץ לערוך את בדיקת החוסן הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת, כמפורט בסעיף 6.
במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא תמורה ראויה, ניתן למנות שמאי פינוי-בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת.
הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה.
א. קביעת אבני דרך למימוש ההסכם
מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם.
ב. תנאים למימוש הפרויקט ("תנאים מתלים")
במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים ולכן נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.
נושא שוויון התמורות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא אחת הסוגיות המורכבות עמן צריכים להתמודד הן היזם והן בעלי הזכויות בפרויקט.
מומלץ לקבוע עיקרון לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה דומה.
מומלץ כי התמורה שלה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים האלה: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), מימון שכר דירה עד לאכלוס בבניין החדש, מימון הובלת תכולת הדירה בשני המעברים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת.
לקבוע בהסכם את תוספת השטח לדירה החדשה, לקבוע מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, חניות הבעלים, מפרט טכני, מחסנים ועוד. על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים להיות זהה ואף משופר יותר מהדירות החדשות שבונה היזם ומוכר אותן בשוק החופשי.
כחלק מתהליך הליווי של אלרון התחדשות עירונית אנחנו דואגים למגוון רב של חלופות התמורה המוצעות לבעלי הזכויות.
כגון: דירה חדשה בתוספת מטרז' , שתי דירות או דירה מחוץ למתחם בשווי הדירה העתידית, אפשרות לשנמוך/שדרוג לדירה החדשה.
לדיירים מבוגרים (גיל שלישי) – החוק בפינוי בינוי לקשיש מאפשר מספר חלופות נוספות שאינן ניתנות לשאר בעלי הזכויות.
מומלץ שבמהלך תקופת הבניה יממן היזם את שכר הדירה. יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית.
ניתן לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, העמדת ערבויות ובטוחות יחולו על היזם. מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין.
מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשווי הדירה החדשה.
כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר.
בנוסף היזם ייתן ערבות על תשלום המס, רישום בית משותף וערבות עבור ביצוע בדק בית.
יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל"ג-1973 ולתקופות בדק ולתקופות האחריות, כאמור בו.
למידע נוסף ראו המדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן.
מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.
כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו.
הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.
© זכויות שמורות לאלרון התחדשות עירונית
